55_2021-2022/10 - Modification de l'art. 3.89 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 "Les biens" du Code civil

Auteur: Svetlana Peretyagina

Ik verzoek de Kamer om amendementen op de wet NBW artikel 3.89. Syndicus aan te nemen: door toe te voegen aan artikel 3.89. volgende punten:

§ 10. Rechtsvorderingen van Syndicus

1° De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten met mede-eigenaars slechts nadat deze beslissing door mede-eigenaren is genomen op een algemene vergadering van mede-eigenaars. Of: De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten van de mede-eigenaren pas nadat dit besluit door mede-eigenaren is genomen in de algemene vergadering van de mede-eigenaren.

De toevoeging van de zinsnede «met mede-eigenaars slechts nadat deze beslissing door mede-eigenaren is genomen op een algemene vergadering van mede-eigenaars» of « van de mede-eigenaren pas nadat dit besluit door mede-eigenaren is genomen in de algemene vergadering van de mede-eigenaren» aan deze wet is te wijten aan het feit dat syndicaten vaak gerechtelijke stappen ondernemen tegen mede-eigenaars, door niet-bestaande uitgaven toe te rekenen, om gerechtelijke stappen te ondernemen tegen mede-eigenaars om rente te verdienen op deze

vervalste uitgaven of om werk te verschaffen aan advocaten die zij kennen. Niet alle mede-eigenaars hebben de mogelijkheid om een advocaat in te huren of niet iedereen heeft de tijd om naar rechtbanken en advocaten te gaan... Het komt erop neer dat syndicaten, zonder deze zinnen toe te voegen, op dit moment gemakkelijk profijt trekken (fraude plegen) tegen mede-eigenaars door rechtszaken aan te spannen op basis van vervalste bedragen die mede-eigenaars verschuldigd zijn.

2° De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

Door deze woorden te schrappen zullen de kosten van de fouten van de syndicaten voor de mede-eigenaars dalen. Omdat alleen degene die betaalt het recht heeft om beslissingen te nemen, hebben dus alleen de mede-eigenaars die kosten maken (die betalen) het recht om deze beslissingen te nemen (payer rule), niet de syndicusen die alleen maar speculeert op dit recht. En zoals vaak gebeurt, syndicusen zijn acties en uitgaven niet afstemt met de mede-eigenaars (gewoon het geld van de mede-eigenaars uitgeeft zonder hun goedkeuring).

3° De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld.

4° Noch de syndicus, noch de algemene vergadering van mede-eigenaars hebben het recht om rechtszaken aan te spannen tegen mede-eigenaars zonder een algemene vergadering van mede-eigenaars te houden en zonder de (door de verschuldigde zijn bedragen) hoogte van zijn schulden met deze mede-eigenaar te bespreken; en zonder de schuldenaar afdoende bewijs te leveren van het bestaan van zijn schuld, door hem volledige juridische en financiële informatie te verstrekken over de verschuldigde bedragen (bankafschriften die deze uitgaven bevestigen; beschikbaarheid van facturen voor deze werkzaamheden; juridisch besluit van de VME om deze uitgaven goed te keuren voordat zij door de syndicus werden gedaan (met het vereiste aantal stemmen van de mede-eigenars om deze uitgaven te delen (te dragen)); er is een mandaat van de syndicus om de werkzaamheden (uitgaven) uit te voeren voordat de uitgaven door het syndicaat zijn gedaan; overeenstemming van de kostenverdeling tussen mede-eigenaars met de regels van de basisakt van dit gemeenschappelijk eigendom). Zonder deze informatie te verstrekken en zonder aan deze voorwaarden te voldoen, hebben noch de syndicus, noch de algemene vergadering van mede-eigenaars, noch de VME het recht om een rechtsvordering in te stellen tegen de eigenaar, noch hebben zij het recht om te beslissen over het instellen van een rechtsvordering tegen de mede-eigenaars.

Het syndicaat moet al deze bewijzen overhandigen aan de debiteur en aan de algemene vergadering van mede-eigenaars (vóór hun stemming). Wanneer aan een van de hierboven vermelde voorwaarden niet is voldaan ten aanzien van de debiteur-medeeigenaar, wanneer tegen deze medeeigenaar een rechtsvordering in rechte wordt ingesteld, alle mede-eigenaars die besloten hebben een rechtsvordering in te stellen, en de syndicus die niet naar behoren heeft gecontroleerd of aan al deze voorwaarden is voldaan, zullen zelf alle gerechtskosten en alle bedragen die in het kader van deze rechtsvordering worden gevorderd, moeten betalen. De vermeende "schuldenaar" moet volledig worden ontlast van alle kosten van deze vorderingen.

Indien u mijn suggestie (voorstel) relevant en zinvol vindt, verander en wijzigt de wet artikel 3.89. § 10. dan als volgt: 1°, 2°, 3°, 4°.