55_2023-2024/51 - Verbod van zakelijke gebruiksrechten op investeringsvastgoed

Recent kwam het ene na het andere vastgoedschandaal aan het licht waarbij consumenten hun spaargeld verloren door een "investering" in een structureel verlieslatende erfpachtconstructie.

Keer op keer worden consumenten bedrogen door gladde verkopers met glanzende kleurenbrochures en mooie beloften van "zorgeloos beheer" en "bewezen rendement".

Keer op keer getuigen consumenten dat de notaris de ingewikkelde erfpachtconstructie niet of onvoldoende heeft uitgelegd.

Keer op keer blijken consumenten niet in staat om de structureel verlieslatende erfpachtconstructie te doorzien, tot het te laat is.

De gevolgen zijn desastreus: hele families en  toekomstige generaties worden financieel geruïneerd.

Eens duidelijk is dat de erfpachtconstructie structureel verlieslatend is, is ze niet verkoopbaar. Het slachtoffer blijft er dus levenslang aan vast zitten en blijft levenslang financiële verliezen lijden.

Dit is een fundamenteel onderscheid tussen een structureel verlieslatende erfpachtconstructie en een verkeerd gelopen klassieke belegging. Bij de aankoop van “foute” aandelen riskeert men het geïnvesteerde kapitaal te verliezen. Bij de aankoop van een erfpachtconstructie staat echter geen plafond op de mogelijke verliezen. Nadat de slachtoffers hun hele spaarrekening leeggehaald hebben, zit er niets anders op dan een lening aangaan, bijklussen en/of hun eigen huis verkopen om de steeds diepere financiële put te dempen.

Tot overmaat van ramp kan contractueel bepaald worden dat de termijn van het erfpachtrecht, meestal 99 jaar, bij elke overerving hernieuwd wordt. Een structureel verlieslatende erfpachtconstructie ruïneert daarom niet alleen het slachtoffer, maar ook zijn/haar kinderen, kleinkinderen en toekomstige generaties.

De huidige wetgeving schiet zwaar tekort om consumenten tegen deze structureel verlieslatende erfpachtconstructies te beschermen.

Voor slachtoffers van deze erfpachtconstructies is het juridisch en financieel een quasi onmogelijke opgave om op basis van de bestaande wetgeving voor een rechtbank hun gelijk te halen. Ze kunnen immers niet op tegen de kapitaalkrachtige vennootschappen die deze erfpachtconstructies opzetten, en die eindeloze rechtszaken kunnen voeren.

Het verstrengen van de huidige wetgeving volstaat niet.

Opdat een betere regulering doeltreffend zou zijn, is het essentieel dat men op betrouwbare wijze een onderscheid kan maken tussen legitieme en structureel verlieslatende erfpachtconstructies. De ervaring leert echter dat zelfs juridische, beleggings- en vastgoedspecialisten de grootste moeite hebben om structureel verlieslatende erfpachtconstructies te herkennen.

Daarenboven is de markt van erfpachtrechten op investeringsvastgoed ondertussen fundamenteel rot. Een heel aantal ondernemingen zijn de voorbije decennia slapend rijk geworden met het opzetten van structureel verlieslatende erfpachtconstructies. Zij hebben ondertussen zodanig veel ervaring en expertise dat zij alle achterpoortjes weten te vinden.

Daarom pleiten wij voor een algemeen wettelijk verbod op de verkoop van zakelijke gebruiksrechten (o.a. erfpacht) op investeringsvastgoed aan consumenten.*

Voor bestaande zakelijke gebruiksrechten op investeringsvastgoed pleiten we voor een uitdoofscenario, waarbij de contractueel vastgelegde hernieuwing van het erfpachtrecht buiten werking gesteld wordt, zodat alle erfpachtrechten van consumenten op investeringsvastgoed binnen een redelijke termijn uitdoven.

Wij vragen aan de Kamer om de nodige stappen te zetten om de consumentenwetgeving in deze zin aan te passen.

* Wij vragen een verbod op de verkoop van ALLE zakelijke gebruiksrechten op investeringsvastgoed aan consumenten, om te vermijden dat de misbruiken zich simpelweg verplaatsen van erfpachtrechten naar de andere zakelijke gebruiksrechten.